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银行在办理房地产抵押贷款业务中的法律风险防范

        抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有,而将该财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押是银行贷款业务中较为常见的一种模式,其特点在于:1、抵押人可以是借款人本人,也可以是除借款人以外的第三人。2、抵押人以自有的房产和土地使用权为借款提供担保,但是对抵押物不转移占有,并可以继续使用。3、抵押担保的核心是在债务人不履行债务时,债权人对抵押物享有优先受偿权。

        银行在办理涉及房地产抵押贷款业务的过程中,经常遇到的风险点主要有:

        1、土地性质方面的风险。目前我国的土地性质分为划拨和出让两种。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地,并向国土资源部门支付土地出让金,这样的土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年,属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的性质和使用年限,将增加房地产处置过程中的费用或减少房地产变现价值。 

        2、共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》第五十四条规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,从而形成风险。 

        3、房地分离的风险。在我国现行的法律框架下,实行的是“房随地走、地随房走、房地一体”的原则。银行在办理抵押贷款时,应尽量同时办理房产抵押和土地所有权抵押。如果缺一,银行在处置变现抵押财产时将会困难重重。

        4、租赁权对抗的风险。根据我国法律“买卖不破租赁”原则,如果抵押房产存在租赁的话,即使到期借款人无法归还借款,由于租赁仍然有效,银行也很难处置抵押财产。

        5、在建工程抵押的风险。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。

        基于上述风险,银行在办理房地产抵押贷款时应特别注意以下问题:

        1、严格审查土地使用性质,尽量要求借款人提供抵押的土地使用权为出让土地,区分土地性质为住宅、工业还是商业,并且要注意土地使用年限是否到期,对即将到期或已经到期的土地,不予办理抵押贷款。

        2、要求抵押人的配偶或其他共有人签署同意抵押的声明。这就要求银行在办理贷款时,多渠道了解抵押房地产的产权人和财产共有情况,只有共有权人同意的情况下,才能办理抵押贷款。

        3、银行办理房产抵押登记前,要调查清楚抵押的房产是否存在其他抵押,同时要经常开展贷后检查,掌握借款人和抵押房产的情况,一旦出现影响贷款归还的不利因素,及早采取有利措施,尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时,银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,便于处置变现。

        4、在办理抵押手续前,实地查看提供抵押的房地产的使用情况,要求抵押人和共有权人签署声明书,防止借款人和抵押人利用租赁为处置抵押财产设置障碍。

        5、对在建工程抵押贷款随时管理。由于在建工程具有特殊性,在受偿权上不利于银行,因此,银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款,银行应进行单独管理,要求借款人把基本存款账户设在本行,往来款项要通过本行办理,随时监督借款人资金使用情况。 


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